Šta treba da znate pre kupovine zemljišta za izgradnju logističkog centra

Poštovani čitaoci, verujem da se naježite kada pročitate naslov ovog članka, jer Vam kroz misli prođu članovi zakona, citiranje suvoparnih odredbi i komplikovana pravnička terminologija. Ne bojte se, u ovom članku, daću sve od sebe da narodski rečeno, približim, pojasnim i olakšam tematiku, kako biste u budućnosti znali na šta da obratite pažnju.

Naime, svako se, bar jednom u životu, susreo sa prodajom nepokretnosti, bilo da se radi o kući, stanu, zemljištu… U većini slučajeva, kao laici ste tražili da Vam se pribavi izvod iz lista nepokretnosti. da biste videli ima li „tereta“. Ispravno, pohvalno, ali to nije sve… Ovo je samo vrh ledenog brega, te da bismo izbegli situaciju da dođete u nepriliku, sprovešću vas kroz nekoliko deonica koje morate tražiti i uraditi da biste bezbedno kupili nepokretnost.

Kupovina placa je ozbiljna odluka, i neophodno je da se zasniva na detaljnim analizama i procenama. Odličan način ekspertske i brze kupovine može biti izvodljiv jedino ukoliko kupac poznaje sve aspekte prenosa vlasništva na koje treba obratiti pažnju.

PLAC TREBA DA IMA URBANISTIČKI PLAN DETALJNE REGULACIJE

Od namene placa zavisi i složenost procedure pri kupovini. Nekada se kupuje za sadnju poljoprivrednih kultura, nekad gradnje stambeno – poslovnog ili objekta druge namene. Ukoliko se plac kupuje s ciljem da se na njemu gradi, najbitnije je proveriti da li je gradnja moguća i da li je predviđena urbanističkim planom. Ako se na ovo zaboravi i ne uvidi na vreme da ne postoji urbanistički plan, kasnije izmene na placu mogu biti zakonski nemoguće i neizvodljive.

ŠTA TO ZNAČI U STVARNOSTI ?

To znači da ste, ako to ne proverite, kupili samo livadu na kojoj ne možete ni poljski WC da instalirate, a to sigurno nije ono što želite. U Sekretarijatu za urbanizam ( ili u svakoj lokalnoj službi, zavisi od lokacije) možete proveriti da li postoji PDR iliti Plan detaljne regulacije ili urbanistički plan za predmetni plac. Nakon uvida u grafičke prikaze i konsultacije, dobijate sve informacije vezane za ovu stavku.

NA ODABRANOM PLACU TREBA DA POSTOJI PRAVO KORIŠĆENJA ZEMLJIŠTA

Svako zemljište koje je predmet kupovine (istovremeno i prodaje), treba da ima dokaz da se može koristiti u svrhu izgradnje nekog objekta. To je regulisao Zakon o planiranju i izgradnji koji predviđa dobijanje rešenje o pravu korišćenja građevinskog zemljišta za svrhu izgradnje. Rešenje je vid dokaza za moguću gradnju.. U slučaju jednog vlasnika koji je ujedno i prodavac, dovoljno je ostvariti kontakt i uspostaviti dogovor samo sa njim i plac je vaše vlasništvo za vrlo kratko vreme.

E sad, kamen spoticanja je ako ima više vlasnika nepokretnosti. Tu mogu nastati razni problemi. U tom slučaju, morate postići dogovor sa svim vlasnicima, paziti na institut prava preče kupovine. Pored toga, može se desiti da neki od prodavaca nije među živima, onda se mora sprovesti ostavinski postupak, pa stupiti u kontakt sa naslednicima, a nekada se dešava da su i neki od naslednika preminuli, a ostavina nije pokretana, pa sve to izaziva ogromnu količinu stresa i troškova, ali, najvažnije je da je sve izvodljivo izvesti.

NEOPHODNO JE DA IMATE KOPIJU PLANA PARCELE IZ GEODETSKOG ZAVODA

Plan parcele u vidu kopije obično je dokument koji vlasnik placa poseduje i unapred pripremi za zainteresovanog kupca. Ovaj dokument izdaju službe Geodetskog zavoda. Sadržina ovog dokumenta odnosi se na nacrt plana, ali i spisak svih korisnika – vlasnika, zapisanih u bazama podataka zavoda. Ovo je i odličan način provere vlasnika i trebalo bi da se slaže sa brojem i imenima korisnika koji se nalaze u rešenju korišćenja zemljišta.

POTREBNO JE IZVRŠITI UVID U PREDVIĐENU PRIMARNU NAMENU ZEMLJIŠTA

Pored toga što se proverava da li postoje urbanistički planovi, vlasnička rešenja i kopije planova posedovnih listova, važan deo je i ispitivanje namene zemljišta. Ovo posebno ističemo kao bitnu tačku jer, činjenica je da parcela koja ima jednu namenu, može uz određenu proceduru i novčanu naknadu, tu namenu promeniti.Prvenstveno, vrši se uvid u kopiju plana iz Geodetskog zavoda, jer se tu nalaze korisne informacije o nameni zemljišta. Pre svega, može se pročitati koja je vrsta zemljišta – poljoprivredna ili građevinska – zatim klasa i ukupna površina parcele. Na kopiji plana može pisati da je zemljište poljoprivredno, na primer prve klase, a vi želite da gradite stambeni objekat. Ne očajavajte, možete kupiti baš taj odabrani plac, ali namena se mora promeniti papirološki, iz poljoprivredne u građevinsku parcelu. To će za posledicu imati plaćanje naknade, koja varira u zavisnosti od klase zemljišta, i može biti veoma visoka – čak i 50% od tržišne cene odabranog placa.

VLASNIČKI LIST KOJI JE POTPUN I TAČAN JE USLOV USPEŠNE KUPOPRODAJE PLACA

Ono na šta bezuslovno imate pravo, jeste da, prilikom kupovine placa, tražite da vam vlasnik obezbedi potpuni vlasnički list. Radi se o dokumentu koji je preduslov dobijanja rešenja za korišćenje zemljišta i dostavlja se u lokalnoj službi opštine. U narodu poznatiji kao list nepokretnosti je fantastičan dokument, koji vam garantuje sigurnost, jer uvidom u isti, možete pročitati „krvnu sliku“ nepokretnosti, od toga ko je stvarni vlasnik, do toga da li je ista opterećena nekim teretima (hipoteka, zabeležba itd.). Od nedavno možete izvaditi list nepokretnosti kod Notara, za manje novca nego u katastru. Najbitnije je da pre kupovine, list bude što svežiji, jer nikada ne znate kada je neko podneo zahtev za upis negovih prava.

IZJAVE O ODRICANJU PRAVA OD PREČE KUPOVINE DRUGIH KORISNIKA

Ovo je element za sigurnost da zaokružite ovaj pravni posao. Naime, morate, radi vaše sigurnosti obavestiti pomeđaše da nameravate da kupite nepokretnost koja se graniči sa njihovom parcelom i po kojoj ceni, pritom ih obavezujući da se izjasne da li oni žele da kupe predmetu nekretninu. Kako svi korisnici imaju pravo da se izjasne da možda žele da oni kupe plac po dogovorenoj ceni, koriste ili grade, ova izjava je imperativ ostvarenja kupoprodaje. Važno je da izjava svih drugih korisnika koji imaju pravo preče kupovine bude potpuna, overena i blagovremena, kako biste se zaštitili i omogućili kupovinu placa.

Nakon svega napisanog, najjednostavnije je, zarad vašeg vremena i živaca, da ove stvari prepustite svom advokatu, koji će sve to proveriti i završiti umesto Vas. Nadam se da sam bar malo pojasnio temu koja je bitna svakom preduzetniku. Ako jesam, drago mi je, a sa novim savetima „srešćemo“ se već u idućem izdanju. Ukoliko Vas muči neko pravno pitanje, a tiče se logistike i transporta, pišite na office@logistikaitransport.com i rado ćemo Vam odgovoriti.

S poštovanjem,
Vaš advokat, Siniša Pješčić
Advokatska kancelarija Pješčić
Petra Drapšina 56/15, Novi Sad
+381 (0)65 250 38 88

 

Partneri

Najpopularnije